Trong các thời kỳ giữa các đợt tăng nóng và giảm sâu, nhà đầu tư có xu hướng trải qua sự tăng trưởng chậm, chắc và thậm chí đôi khi là thiểu phát.

Một thị trường hoàn thành một vòng quay trong bao lâu? Điều này phụ
thuộc vào sự năng động của thị trường đó. Bình quân chu kỳ của thị
trường là từ 10-25 năm. Những thành phố phía Đông và phía Tây bờ biển có
xu hướng thay đổi nhanh hơn những thành phố trong vùng trung tâm của
nước Mỹ.

Trên thực tế, những thành phố ven biển có mức tăng nhanh chóng
nhưng giảm chậm. Trong các thời kỳ giữa các đợt tăng nóng và giảm sâu,
nhà đầu tư có xu hướng trải qua sự tăng trưởng chậm, chắc và thậm chí
đôi khi là thiểu phát.

THỊ TRƯỜNG NGƯỜI MUA, GIAI ĐOẠN I

Nếu chịu khó quan sát, bạn sẽ nhận thấy mỗi gian đoạn trên thị
trường đều có những đặc điểm riêng. Trong Thị trường người mua, Giai
đoạn I, bạn sẽ thấy có sự dư cung bất động sản thương mại. Cung là một
trong những lực chính của thị trường có thể khiến thị trường đi từ bùng
nổ cho đến phá sản, và ngược lại.

Trong tất cả các đợt suy giảm của thị trường, dư cung là điều dễ
thấy. Hãy tưởng tượng thị trường bất động sản như chiếc tàu sân bay lớn
nhất trên đại dương. Thuyền trưởng ra lệnh chuyển hướng, nhưng con tàu
cần có thời gian để thực hiện mệnh lệnh này. Nếu vị thuyền trưởng mất
kiên nhẫn và đưa ra mệnh lệnh thay đổi nhiều hơn trước khi con tàu kịp
thực hiện mệnh lệnh thứ nhất, khi đó anh ta đã phản ứng thái quá.

Điều này cũng xảy ra tương tự với thị trường bất động sản. Các nhà
đầu tư đưa ra đánh giá dựa trên những cái họ đang nhìn thấy ở thời điểm
hiện tại. Và rồi họ khởi động việc xây dựng. Hãy luôn nhớ rằng bạn có
thể mất đến ba năm hoặc lâu hơn nữa để lập kế hoạch, xin giấy phép và
hoàn thành việc xây dựng. Trong khi đó, nhà đầu tư vui sướng khi thấy
cầu tăng mạnh và họ sẽ tiến hành xây dựng nhiều hơn.

Cuối cùng, con tàu to lớn đó – hay chính là thị trường bất động sản
– chuyển động và thị trường lúc đó phản ứng thái quá, cũng giống như
con tàu với vị thuyền trưởng mất kiên nhẫn. Khi đó, xuất hiện quá nhiều
bất động sản, và bất động sản lại được định giá quá cao. Tại sao ư? Đó
là vì những khu nhà này được xây dựng khi giá vẫn còn cao, chính vì vậy,
chi phí cho chúng cũng cao.

Bây giờ cung đã vượt quá cầu, và việc phải giảm giá là điều tất nhiên